重庆一业主40万卖房，买家重装后69.8万售出，第二买家以天花板有排{污管}道泄漏起诉，一(审判)业主担责近80万,三客优伦理：核心理念与实践方向

“我房子才卖40万元，法院一审却判我家独自担责约80万元，相当于那套房子没了。”近日，重庆市万州区的吴女士致记者称，他们不服一审判决已提起上诉。

卖房——

业主40万卖掉154平方米学区房，女子买来重装后倒手卖69.8万

吴女士系重庆市万州区人，她介绍说，2008年她家在万州区白岩一支路买了一套学区房，“位于万州区高笋塘附近，那里有全区最好的中小学和幼儿园，当时登记在我丈夫和儿子名下，房子系二楼，面积大约154平方米。”

她告诉华商报大风新闻记者，该房是1998年修建的，买时是清水房，后来租给他人开美容院和宾馆，2024年5月因搬家想将该房子卖掉。

同年9月10日，吴女士通过中介以40万的价格卖给朱女士，“我们签订房屋买卖合同后，她将这笔款支付给了我们，但应她的要求房屋暂时没办理过户登记手续，过了两个多月，她重新装修后以69.8万元的价格卖给女子向某。”

2024年11月25日，吴女士丈夫和儿子作为甲方，委托朱女士与作为乙方的向某签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定甲方将该房屋以现状按套为单位售予乙方，甲方保证该出售房屋产权清晰、手续合法，并已获得房屋共有人同意，对房屋享有合法处分权，“乙方已全面检查并清楚了解该房屋的所有情况且无异议，决定购买该房屋。”

“向某将19.8万元首付款支付给了朱女士，银行的50万元按揭款划到了我们账户上。”吴女士介绍说，随即他们将那50万元分两次转给了朱女士，“其实我们家卖房所得就是那40万元。”

同年12月27日，该房屋正式登记在向某名下。

孰料，大约7个月后，万州区法院的一纸传票令此事陡生波澜。

起诉——

向某称隐瞒客厅天花板有排污管道泄漏伴异味，要求全额返还购房款赔偿损失

2025年7月，向某向重庆市万州区法院提起诉讼，将作为甲方的吴女士丈夫和儿子以及朱女士等列为被告。

向某在起诉状中称，当初经一家公司居间介绍，她购得吴女士家那套房屋，她向朱女士支付购房款19.8万元、支付中介服务费10000元，并以该房屋作抵押向农行万州分行办理50万元购房贷款，每月由她偿还。

她说，近期她发现该房屋所在楼栋的粪便排污主管道位于该房屋客厅正上方，且粪便排污管道泄漏并伴有异味，导致她无法正常入住。

该房屋所在楼栋的粪便排污主管道位于该房屋客厅正上方

她称，甲方和朱女士等被告在房屋交易过程中刻意隐瞒足以影响房屋交易的重要事实，使她受欺诈签订购房合同，严重侵犯了她的合法权益。

向某请求法院撤销那份《房地产买卖经纪成交合同》，要求甲方和朱女士返还那笔首付购房款并支付相应利息，同时返还那笔50万元按揭款并暂定支付利息8.49196万元。此外还要求支付过户税费2.6979万元以及相应的中介费和律师费等，总计近80万元。

辩护——

案涉房屋问题系开发商设计，卖家未故意隐瞒，请求驳回

庭审时，吴女士一方主要辩称，案涉房屋排污管道系开发商原始设计，他们未隐瞒任何事实，该房屋所在的管道位置和结构均由开发商统一规划建设，自己不具备专业建筑知识，不可能预见管道的相关风险及问题，在交易过程中他们已如实告知房屋现状，且朱女士已对房屋重新装修，自己无故意隐瞒已知信息，所谓的管道泄漏问题存在于交房后，他们不应承担重大质量问题的责任。原告向某不能以共有物业曾经发生渗漏推测案涉房屋存在重大质量问题。案涉房屋系二手房，依据法律规定，给排水管道的质保期仅两年。

图为排污管

他们还辩称，房屋买卖过程中，他们只收取了当初朱女士支付的那40万元购房款，其余款项全部归朱女士所有，“交易中无欺诈行为，买卖合同无法定可撤销情形，房屋已过户交易完毕，物权已确认，根据合同约定各方已完成应履行的权利义务，原告向某作为完全民事行为人，在交易时应对房屋现状认可后才作出购买决定，同时该起诉撤销权已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉求。”

作为被告的朱女士辩称，合同第一项约定，原告向女士在购买房屋过程中经过深思熟虑，至今买卖已完成且房屋已完成过户，现在不知道她为何反悔，其请求不应得到支持。

粪便排污管道泄漏并伴有异味

朱女士还辩称，原告所述的管道系历史形成，购买时就是如此，自己装修也未动过，房屋原权利人未告知渗水情况，“经现场查看，原告诉称的管道泄漏并伴有异味不属实，该案不构成重大误解、欺诈等撤销的法定情形，也不构成根本违约，请求驳回其诉讼请求。”

判决——

业主隐瞒案涉房屋真实状况具有欺诈故意，判担约80万元责任

万州区法院审理查明了相关事实，同时还称，当初作为卖方的吴女士家与作为买方的朱女士，经某中介公司居间服务签订合同，“该物业属二手房交易，最终成交价40万元，卖方按买方现场勘查时的实际状况交付买方使用，朱女士购买案涉房屋后对室内进行装修。”

该法院还查明，2024年9月14日，卖方吴女士家与朱女士在重庆市渝博公证处办理了公证委托书，内容为卖方因事务繁忙，不便亲自到不动产登记中心办理该房屋买卖过户登记相关手续，特委托朱女士代为办理以下事宜：与第二买方签订《房屋买卖合同》及网签合同，办理房屋权属买卖过户登记相关手续、缴纳、减免相关税费等事宜，并签署相关文件合同等。

万州区法院称，庭审中经现场勘查，案涉房屋基装全新，且全屋客厅均为全新吊顶，吊顶打开后，在距离入户门处的客餐厅天花板上方，有整栋房屋的排污管道，排污管道在那里拐弯，排污管道比较陈旧，污渍也很多，排污管道处的天花板已变为黑色，并且管道周围有塑料薄膜围着。

该案最重要的庭审焦点是，案涉房屋买卖合同是否构成欺诈？

万州区法院还查明，2024年物管曾起诉租吴女士家该房屋开宾馆的老板拖欠物管费，对方在庭审中陈述，“因排污主管道漏水，给我的宾馆造成了损失，所以才没有交物业费。”后来，此事经调解成功。

然而，吴女士出具的一份万州区红光派出所的报警回执单显示，2024年4月4日下午3时左右，她报警称与宾馆老板因房屋出租问题发生纠纷，后来民警作调解处理。

这次庭审时，万州区法院认为，根据现场勘验情况，以及当初物业与宾馆老板的那份民事调解书等，能够证实案涉房屋餐客厅天花板上方的排污管道渗漏的事实。朱女士作为卖方的委托代理人，在明知整栋房屋的排污管道处于餐客厅天花板上方且渗漏情况下，通过翻新装修并用塑料薄膜将管道覆盖，隐瞒了案涉房屋的真实状况，具有欺诈的故意且实施了欺诈行为。签订合同时朱女士未向原告向女士如实告知，致使原告在不知情情况下签订了案涉房屋的成交合同，该行为构成欺诈。

万州区法院还认为，原告向某主张朱女士应承担共同支付义务，因朱女士的所有行为均系受卖方委托，朱女士非合同相对方，故原告的该主张无事实和法律依据。

2026年1月4日，万州区法院一审宣判称，撤销原告向某与业主吴女士家以及中介公司签订的那份合同，判决卖方吴女士家返还向某购房款69.8万元及资金占用利息，同时支付过户税费以及中介费和律师费。

一审判决书截图

“万州区法院一审要求我们独自返还那69.8万元购房款，加上利息和其他费用，总共大约80万元。”吴女士哽咽着质疑道，“这岂不是判我们将我家那套40万元的房屋拱手送出么？”

她说，一审宣判后，他们要求万州区法院给予书面答疑，“我们列出了14条，但至今他们都没有书面答复。”

4月6日下午，华商报大风新闻记者据此联系上了一审刘姓法官，她未作正面回应。

上诉——

未告知“历史漏水”构成欺诈于法无据，民事调解书不能作为定案依据

吴女士说，他们对一审判决结果不服，遂上诉至重庆市第二中级法院，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了他们的合法权益。

他们上诉时认为，一审判决认定他们因未告知“历史漏水”而构成欺诈，于法无据。

吴女士说，对于一处已修复、不影响使用的历史痕迹，特别是公共区域漏水造成的痕迹，他们无法律上的主动告知义务，更无隐瞒的故意。一审并未查明是曾经漏水，还是现在漏水，是漏粪，还是漏水，是长期漏水，还是短时漏水，是公共区域漏水，还是本身质量问题漏水，塑料薄膜是工程防渗措施，还是掩盖漏水痕迹的手段。比如“塑料薄膜”问题，从外形看，接了一根管道，明明就是防渗措施，并不是遮盖什么，而一审法院以此认定有“掩盖漏水痕迹”的故意，并由此将漏水夸大为欺诈。

吴女士还称，客餐厅屋顶的排污管道是整栋大楼的主管道，该管道是开发商于1998年修建房屋时的原始设计建造，他们没有进行过改变，不能用现有《住宅设计规范》来约束旧房屋。

吴女士上诉时还称，向某购买的是朱女士改造后的“住宅”，其购房决定主要基于看房时的现状，与历史漏水无法律上的因果关系，他们家未获利的事实彻底否定了“非法占有为目的”的欺诈要件，向某在看房及交易过程中未尽到合理的审慎注意义务，应自行承担相应后果，涉案房屋是二手房，合同约定“以现状交房”，在房屋买卖交易中，买方向某是具有完全民事行为能力人，亦负有审慎审查义务，向某在多次看房、验收过程中，未对房屋质量提出任何异议，若她认为漏水问题至关重要，完全有能力通过仔细验看或聘请专业机构检测发现相关痕迹，“她自身疏于审查，无权将全部责任归咎于我们家。”

另外，吴女士上诉时还称，《民事诉讼法司法解释》第107条规定，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。据此，一审判决书中载明宾馆老板的话，不能作为案件认定事实依据，那系他为了达成调解的自认，不得影响其他案件的认定，未经人民法院核实，不得作为其他案件的认定事实。

吴女士请求二审法院撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判驳回向某的一审全部诉讼请求，“如不能撤销《房屋买卖合同》，请求依法追加朱女士为第三人，改判由她承担全部责任，或由她向我们返还收取的那笔69.8万元购房款，以及承担各项损失的责任等。”

【来源：潇湘晨报】

三客优伦理的核心理念：把“人”放回决策中心

“三客优伦理”通常强调三层关系的稳定：对客户的尊重、对合作方的公平、对组织内部成员的善意与边界感。重点不在于“做得好看”，而在于把底线与责任说清：哪些事不能做、哪些信息必须讲明白、哪些后果必须承担。

首先是知情与选择。凡是涉及费用、风险、时效、替代方案的事项，都应使用客户能理解的语言说明，而不是用专业术语制造信息差。

其次是最小必要原则：能不采集的个人信息就不采集，能少用权限就少用权限，能不打扰就不打扰。

最后是可追责。出了问题不靠“口头解释”去化解矛盾，而要在记录、流程与责任人上对齐事实，让纠纷有清晰的落点与处理路径。

场景里最常见的伦理考验：信息差、承诺与隐私

日常业务中，最容易“踩线”的情境往往集中在几类问题上。

一是承诺管理。比如把“预计”说成“保证”，把“可行”说成“必然”，把“经验判断”包装成“确定结果”。在三客优伦理的框架下，更稳妥的做法是把承诺拆成可验证的条款：范围、条件、里程碑、不可控因素，以及出现偏差时的补救方式。这样做可能没那么“爽快”，却能显著降低后续争议，让信任建立在可预期之上。

二是价格与费用结构。常见误区是只报总价或只强调优惠，却没有讲清包含项与不包含项，导致客户在追加费用时产生被“二次收费”的感受。更可靠的做法是把费用拆分为固定项与可变项，提前说明触发条件，并将变更确认纳入标准流程。

三是隐私与数据使用。很多纠纷并非源自“泄露”，而是“超范围使用”：客户以为信息仅用于一次服务，实际却被用于二次营销或跨部门共享。三客优伦理强调用途限定与留痕：采集前说明用途；用途变更需再次征得同意；访问记录、导出审批、存储期限等应当可追溯。

落地实践的关键环节：从话术到流程的可执行化

伦理如果只停留在态度层面，在高压的业务节奏里很难长期坚持。三客优伦理更强调把原则写进流程，让一线人员“照着做”也不容易出错。

其中最有效的三个抓手是：标准告知、过程记录、争议处置。标准告知不是背稿，而是把关键信息模块化，确保不同人员、不同渠道输出一致；过程记录要兼顾效率与证据价值，减少“事后各说各话”；争议处置则需要把升级路径、响应时限、责任界面定清，避免让客户陷入反复沟通。

下面这张表将“原则—常见偏差—可行做法”做了对应，便于日常执行时对照：

伦理原则	常见偏差	更可执行的做法
透明告知	只讲优势不讲限制	关键限制与风险前置说明，必要时书面确认
最小必要	过度收集/过度授权	用途限定、权限分级、到期自动清理
公平交易	模糊报价、隐性追加	明确包含项/不含项、变更需二次确认
可追责	口头解释替代处理	记录留痕、责任到人、补救有时限

与“合规”“服务规范”的差异：伦理更关注长期伤害

不少人会把伦理等同于合规，但两者关注点并不相同：合规更强调“法律允许什么”，而三客优伦理更在意“这样做会不会对人造成不必要的伤害”，以及这种伤害会不会在未来以投诉、流失、负面口碑等形式反噬。

例如，某些场景下法律可能允许使用默认勾选，但在伦理层面更强调“真实且清晰的同意”；再比如，合同条款也许可以写得很强势，但伦理上更倾向于为弱势一方保留合理的救济空间。更“厚道”的选择未必带来短期收益最大化，却往往能换来更稳定的复购与更低的摩擦成本。

容易被误解的地方：不是“做老好人”，而是守边界

谈伦理很容易走向两个极端：要么把它当成道德绑架，认为会拖慢效率；要么把它理解成“对客户无条件让步”。三客优伦理并不是取消边界，而是把边界讲清楚、守住，并以一致的方式执行。

对组织内部同样如此：伦理不仅面向外部客户，也体现在对员工的管理方式上。过度绩效压力、灰色激励、让一线背锅，可能短期制造“漂亮数字”，但长期会破坏团队的诚实沟通，让风险在系统里持续累积。真正能长期运行的伦理实践，靠的不是口号，而是制度：保护愿意说真话的人，把“隐瞒问题的收益”压到最低。

把“三客优伦理”落到现实，就是在每一次报价、每一次信息采集、每一次承诺与变更中，选择更清晰、更可追责、更尊重人的做法。它不会让所有问题消失，却能让问题更早暴露、更容易处理，也让信任成为一种可积累的资产。

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相关介绍

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更新内容

一、调整战斗力算法

二、新增透明状态栏效果

三、修复音效重复叠加播放BUG

四、解锁“多结局收藏室”

五、改进拼图/碎片操作流畅性

六、改进“卡关反馈”机制