保利发展苦守“房企一哥”之位：归母净利【润大】跌8成，单月销售额12(连降),BL 哭：扩张不够润滑导致疼怎么办

利润从 289 亿元滑落到 10 亿元，保利发展仅仅用了 5 年时间。

这让保利发展当前的站位较为尴尬：一方面，2025 年其实现销售签约金额 2530 亿元，蝉联行业第一，仍是房企 " 一哥 "；另一方面，其归母净利润同比骤降 79.31% 至 10.3 亿元，甚至不敌挣 " 辛苦钱 " 的子公司保利物业—— 2025 年，保利物业的公司拥有人应占溢利为 15.50 亿元。

放在行业中来看，保利发展 2025 年归母净利润约为中海的 1/12、华润置地的 1/25，又让其 " 一哥 " 的含金量大大缩水。

没有足够的利润规模支撑，保利发展 2025 年给出了拟每 10 股派发现金红利 0.35 元（含税）的方案。

在 2025 年业绩会上，有投资者直接向保利发展董事长刘平发问，直指公司 " 分红金额很低，分配方案与央企的形象地位不匹配，像经营业绩亏损的城建发展、金隅冀东等国企都给出了更高的分红 "。

那么，保利发展究竟为何 " 保不住利润 "？

1、归母净利润暴跌 8 成，几乎只剩巅峰的 1/28

4 月 17 日深夜，保利发展终于披露了 2025 年财报。

2025 年，公司实现营收 3081 亿元，同比下滑 1.13%；归母净利润 10.3 亿元，同比暴跌 79.31%。

自 2021 年以来，保利发展的利润连跌 5 年，而 2025 年则是跌幅最深的一年。在这背后，公司归母净利润一路从 2020 年的 289.5 亿元下滑至 2025 年的 10.3 亿元，短短 5 年时间缩水 96%。

（图 / 保利发展财报）

作为连续三年蝉联合同销售额第一的房企，保利发展交出的这份 " 成绩单 " 着实令外界震惊。

从自身横向对比来看，公司 2025 年归母净利润规模只剩 2020 年时的 1/28。不仅如此，公司旗下子公司保利物业 2025 年的公司拥有人应占溢利达到 15.5 亿元，比保利发展高出 5 亿多。

放在行业中纵向对比来看，2025 年，销售额排名行业第二的中海股东应占溢利为 126.9 亿元，是保利发展的 12 倍；排名第三的华润置地股东应占溢利为 254.2 亿元，约是保利发展的 25 倍。

要知道，即便是这样的业绩，保利发展都要依靠政府补助、投资等非经常性损益项目的助力，若扣除非经常性损益，公司的扣非后归母净利润同比暴跌 84.52% 至 6.6 亿元，直接掉出 10 亿元的大关。

对于业绩的下滑，保利发展曾在 2025 年业绩预告中解释，一方面是受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降；另一方面，公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约 69 亿元，预计减少 2025 年归母净利润约 42 亿元。

据「创业最前线」不完全统计，仅在 2023 年至 2025 年，保利发展计提资产减值准备合计高达 175 亿元，其中存货跌价准备接近 148 亿元，这对利润的侵蚀已经跃然纸上。

这是否也侧面说明，过去几年，保利发展在拓展土地之时过于激进，缺少对市场的仔细研判？造成如此巨额的资产减值，是否说明管理层在战略层面存在失误？囤积的土地泡沫究竟何时才能完全出清？

对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

在资本市场，投资者则直接用脚投票。在保利发展披露财报的次交易日（4 月 20 日），其股价收跌 2.14%。于 4 月 29 日，其股价报收 6.14 元 / 股，较 2025 年巅峰的 9.12 元 / 股跌去约 33%，总市值仅剩 735 亿元。

一家营收超 3000 亿元，销售额排名行业第一的房企，市值还在 700 亿元周围打转，估值之低也侧面说明，外界对保利发展未来的疑虑之深。

在 2025 年业绩会上，有投资者已经明确提出，希望保利发展能提高格局站位，在力所能及的范围内，主动积极做好市值管理，给投资者更多信心和支持。

2、继续加码拿地，有息负债超 3000 亿

尽管被过去的土地库存所困扰，保利发展仍然是土地交易市场的常客。

2025 年，公司拓展地价 791 亿元，较 2024 年的 683 亿元增长上百亿，增幅达到 16%；总计容面积 457 万平方米，同比增长 39%。

截至 2025 年末，公司待售面积 5654 万平方米。其中，增量项目 925 万平方米、存量项目高达 4729 万平方米。

（图 / 保利发展财报）

即便按照 2025 年的签约面积 1235 万平方米计算，仅存量项目就需要近 4 年时间才能销售完毕。既然如此，保利发展为何还要继续加码拿地？

从一定程度上来说，这是不得已而为之。在房地产辉煌时期，为了推高销售规模，土地市场竞争激烈，房企普遍面临 " 抢地 " 压力，其中不少项目即便是在一二线城市，也存在位置不佳的问题。

在当前的市场环境下，市场推崇 " 好房子 "，不少新项目已经迭代到第四代住房，户型、小区环境、得房率等方面都有了质的变化，这也导致存量项目面临销售压力，也是造成一众房企大规模计提存货跌价准备的一个重要原因。

即便头顶 " 央企 " 光环，保利发展也面临存量去化难的问题。2025 年，公司实现销售签约金额 2530 亿元。按照其说法，公司 2025 年共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额 953 亿元。

若以此计算，公司的存量项目贡献了不到 4 成销售额。这也意味着，保利发展仍需不断去土地市场拓展核心城市的核心地段土地，以提振销售额，进而保住行业销冠的位置。

而一边加速拿地的保利发展，另一边也在加速融资。

据财报披露，保利发展在 2025 年发行了 110 亿元中期票据、45 亿元公司债、85 亿元现金类定向可转债，融资超 200 亿元。

截至 2025 年末，公司有息负债高达 3412 亿元，其中一年内到期的 706 亿元。不过，公司的货币资金余额为 1229 亿元，仍可覆盖短期有息负债。

但这并不意味着保利发展就没有债务压力。据「创业最前线」不完全统计，在销售额排名行业前三的房企中，保利发展的有息负债总额最高，是唯一超过 3000 亿元的房企，且资产负债率最高，达到 72.26%。

2025 年，保利发展的利息费用高达 46 亿元，这对利润的侵蚀不言而喻。

（图 / 保利发展 2025 年财报（单位：元））

不过，进入 2026 年，保利发展的融资步伐未停。2026 年 1 月，其发布募集说明书，拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金不超 50 亿元；3 月，发行 10 亿元公司债券；4 月，再次发行公司债券，募资 15 亿元。

客观来看，不少房企容易被沉重的债务压垮，那么，面对眼下巨额的债务，保利发展是否感到担忧？巨额债务带来的利息费用已经成为吞噬利润的 " 黑洞 "，又该如何解决？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

3、单月销售额 12 连降，摇摇欲坠的 " 第一 "

诚然，在当下房地产市场里，" 活下去 " 是大多数房企最为重要的课题。但若想穿越行业周期，房企必须在安全和发展中谋求新的平衡。

对于 " 国央企 " 扎堆的头部房企来说，品牌、资源、现金流、融资都已经是维持安全生存的 " 基础配置 "，而规模、利润、业务仍然是外界衡量企业发展潜力的焦点。

从保利发展来看，其利润已经在 5 年内缩水 96%，完全不敌中海和华润置地，已然在头部房企中落于下风。

在业务层面，保利发展的核心仍然是住宅开发，商业地产规模仍然较小。「创业最前线」曾在《规模上天、利润贴地！保利发展走 " 钢丝线 "》一文中，详细阐述保利发展商业基因不足，在行业 " 掉队 " 的现象。

其实，保利发展多次喊出 " 做大不动产经营业务 " 的口号，试图提高在商业地产上的影响力。但截至 2025 年末，保利发展的租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约 620 万平方米，实现资产经营收入 51.4 亿元，甚至不到全年营收 3081 亿元的零头。

没有足够的利润、强劲的 " 第二增长曲线 " 加持，保利发展自然而然地将眼光放在销售之上。

中指院数据显示，2023 年至 2025 年，保利发展的合约销售额分别以 4207 亿元、3230 亿元、2530 亿元居于行业第一的位置，这也是其被称为 " 房企一哥 " 的原因所在。

但是，房地产市场的 " 头把交椅 " 并不好坐。2026 年 3 月，保利发展实现签约金额 260.33 亿元，同比减少 10.28%。这是自 2025 年 4 月以来，公司的单月销售额出现的第 12 连降。

这种销售层面压力，让保利发展 " 第一 " 的位置岌岌可危。2026 年 1-3 月，保利发展实现签约金额 517.82 亿元，同比减少 17.84%。同期，中海系列公司累计实现合约物业销售金额约 515.20 亿元，同比上升 11.0%。

一涨一跌之间，让保利发展和中海的差距只剩约 2 亿元，双方无限接近。

（图 / 保利发展公告（上）、中海公告（下））

其实，早在 2025 年末，保利发展的权益销售额就已经低于中海。据中指院数据，2025 年，中海的权益销售额为 2311 亿元，比保利发展的 2000 亿元高出 311 亿元。

（图 / 中指院）

通过合作开发的方式，保利发展 2025 年保住了 " 合约销售额行业第一 " 的位置，但公司也为此付出了不少 " 代价 "。财报显示，2025 年，少数股东分走了约 40 亿元的利润，约为当期归母净利润的 4 倍。

（图 / 保利发展财报）

利润如此悬殊背后，公司是否将大部分利润给到少数股东或其他合作方？是否存在利益输送？未来，公司将如何提振利润？在和中海的贴身肉搏中，能否稳住 " 行业销冠 " 的地位？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

自古以来，都有 " 打江山易、守江山难 " 的说法。对于苦守 " 行业销售第一 " 位置的保利发展来说，销售之战不只是关乎荣誉与地位，更是维系繁荣表象的底盘，不容有失。

* 注：文中题图来自保利发展官方微博。

先分清：是“干摩擦痛”还是“扩张不到位的顶撞痛”

不同的疼，处理方式也不同。干摩擦的感觉更像入口灼热、发烫、刺刺的，类似被擦伤；扩张不够则更像“撑开时的胀痛”或“要裂开的顶撞感”，推进时明显卡住，身体会反射性夹紧，越推越抗拒。有时候两种疼会叠加：入口一干就更难放松，越紧越扩张不开。

如果已经出现刺痛、火辣、明显出血，或疼到发抖、想躲开，优先级永远是停止，别靠换姿势硬撑。强行继续只会让括约肌更紧、裂口更深，恢复时间也会被拉长。

当下怎么做：立刻停、补润滑、重新扩张，不要靠“硬闯”解决

真正有效的处理其实很简单：先把“疼痛—紧张—更疼”的连锁反应打断。

第一步，停下来，让身体从紧绷里缓过来。可以先做外部的抚摸、亲吻、拥抱，把注意力从“必须进去”转回到“先放松”。很多时候疼不完全是生理问题，紧张、害怕、赶时间、被催促都会让肌肉更对抗。

第二步，补足润滑，而且要“量够、覆盖全、补得勤”。润滑不是抹一点就结束，摩擦、体温和吸收都会让它越来越少。入口、扩张物以及可能接触到的部位都要涂到；过程中一旦开始发涩就立刻补，不要等疼了才补。

第三步，重新扩张，从更小的尺寸开始，重新建立“进入也不会痛”的身体反馈。扩张要给时间停留，让括约肌适应，而不是一口气推进。呼吸也很重要：吸气准备，呼气时再轻轻进入，身体更容易放松。如果扩张到某个尺寸仍持续刺痛，往往说明今天状态不适合继续；硬上只会更糟。

润滑怎么选、怎么用：水基/硅基/油基的差异要懂

润滑选错，很容易变成“越做越干”。简单区分如下：

类型	优点	常见坑	更适合的场景
水基润滑	好清理、通用性强	容易变干，需要频繁补	新手、日常、搭配用品
硅基润滑	更持久、顺滑、耐水	不太好清洗；可能不适合部分硅胶用品	时间较长、容易干的人
油基润滑	润滑度高	清理难；可能影响乳胶类保护	不建议随意使用，除非明确匹配材质

使用上有几个容易忽略的细节：第一是“量”，宁可多一点也别省；第二是“顺序”，先润滑再扩张再进入，不要指望进去了再补救；第三是“补涂”，中途停下来补润滑不尴尬，反而是成熟和默契。另一个常见误区是用唾液代替润滑，刚开始看似够滑，但很快就会变干，刺激性也更强，疼痛往往就是从这里开始的。

扩张不够的常见原因：不是“你不行”，多半是节奏和条件没到

很多人扩张不到位，并不是身体“天生不适合”，而是条件没凑齐：

前戏太短：兴奋不足时更难放松，入口会更敏感，也更容易抗拒。

速度太快：括约肌适应需要时间，急着推进会触发反射性收缩。

姿势不合适：有些角度更刁钻，更容易顶到不舒服的点；换成更便于控制深浅与节奏的姿势，疼痛往往会明显下降。

心理压力：担心疼、怕出糗、怕被催都会让肌肉更紧。越是“必须成功”，越容易失败。

缺少“热身级别”的扩张：直接上大尺寸或直接进入，失败率自然更高；循序渐进才更稳定。

另外，疼过之后继续尝试很容易形成“记忆反应”：身体一想到要进入就先收缩。遇到这种情况更需要放慢节奏、降低目标，把“无痛进入”的体验重新建立起来。

需要警惕的信号与恢复：疼过一次，别急着马上再来

如果出现持续出血、明显撕裂感、疼痛超过 24 小时、排便时剧痛、发热或异常分泌物气味，这就不是“润滑不够”能解决的范围，应尽快就医排除裂伤、感染等问题。

轻微不适时，恢复重点是休息和减少刺激：这几天尽量避免再次进入，少吃辛辣、少饮酒，保持清洁但不要过度清洗；排便疼的话，优先保证软便和充足饮水，减少二次牵拉。也别用“再来一次试试”验证状态——很多裂口就是在“感觉差不多好了”的时候被再次撕开。

疼痛不需要用忍耐来证明什么。扩张不够就补扩张，润滑不足就补润滑，状态不好就暂停；舒服和安全本来就应该是底线。

FAQ

Q：已经涂了润滑还是疼，是不是润滑不够？
A：可能是量不够或已经变干，也可能是扩张没到位、节奏过快、角度不合适。先停下补涂并重新扩张，别硬推。

Q：疼但没出血，还能继续吗？
A：不建议。疼本身就是信号，继续往往会从“轻微不适”升级成“撕裂”。至少先停下来，补润滑，降低尺寸和速度，再重新判断。

Q：为什么有时第一次进去疼，后面反而好一些？
A：常见原因是入口润滑和扩张不足导致的“起步痛”。更好的做法是把“后面才舒服”提前到“开始就不疼”，靠更充分的前戏、循序扩张和过程中持续补润滑来实现。

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2.打开修改器

3.狂按ctrl+f1，当听到系统“滴”的一声。

4.点击进入中文乱码一线二线三线，打开选关界面。

5.关闭修改器(不然容易闪退)

以上就是没有记录的使用方法，希望能帮助大家。

中文乱码一线二线三线特点

💫2026-04-30 🐇升级提醒🐇【 不知火舞㊙️奶头大屁股 】系统类型:不知火舞㊙️奶头大屁股(官方)官方网站IOS/Android通用版/手机APP(2025APP)【下载次数209559】🌈☀️☀️支持:winall/win7/win10/win11💰💰现在下载,新用户还送新人礼包💰不知火舞㊙️奶头大屁股是一个有趣的冒险推理游戏，游戏中的画面制作很精致亮丽，有着丰富的剧情故事，玩家在这里将根据给出的线索来进行分析推理，不断的找到事情的真相才能化解危机获取最终的胜利。在这里你可以尽情展开头脑风暴不断思考谜题，神秘的冒险之旅等你开启。

💫2026-04-30 👻黄金时期👻【 交专区🌿⭕vxdeossex农🍆⭕村 】系统类型:交专区🌿⭕vxdeossex农🍆⭕村(官方)官方网站IOS/Android通用版/手机APP(2025APP)【下载次数846485】🌈☀️☀️支持:winall/win7/win10/win11💰💰现在下载,新用户还送新人礼包💰交专区🌿⭕vxdeossex农🍆⭕村是一款写实风格的推理游戏，模拟了真实的环境，给大家沉浸式的代入感，游戏中玩家扮演一名侦探，需要破解一个接一个的谜题，通过细微的证据来发现真相，指认最后的罪犯，享受精彩烧脑的剧情。

💫2026-04-30 🔥实时交互🔥【 欧美⭕⭕⭕⭕XXXX⑧中文 】系统类型:欧美⭕⭕⭕⭕XXXX⑧中文(官方)官方网站IOS/Android通用版/手机APP(2025APP)【下载次数8226】🌈☀️☀️支持:winall/win7/win10/win11💰💰现在下载,新用户还送新人礼包💰欧美⭕⭕⭕⭕XXXX⑧中文是一款移植steam上的悬疑冒险剧情游戏，有着非常的代入感，让玩家们在游戏中体验各种不一样的结局，影视级别的画质，可以选择剧情的发展方向，同时在游戏中解开其中的各种秘密，完成各种冒险玩法，一起来这里看看吧！

💫2026-04-30 🎗公平竞技🎗【 美女❌❌流浆糊❌❌水无广直看 】系统类型:美女❌❌流浆糊❌❌水无广直看(官方)官方网站IOS/Android通用版/手机APP(2025APP)【下载次数4433】🌈☀️☀️支持:winall/win7/win10/win11💰💰现在下载,新用户还送新人礼包💰美女❌❌流浆糊❌❌水无广直看是一款经典的像素冒险游戏，游戏采用像素复古画面打造，在游戏中玩家将体验到经典版本的魔塔冒险玩法，超级有趣的玩法，策略性十足，非常的考验玩家的头脑，可玩性非常的强，感兴趣的快来下载吧！

💫2026-04-30 🌈隐私加固🌈️【 老师脱👙让学生摸🐻欧美 】系统类型:老师脱👙让学生摸🐻欧美(官方)官方网站IOS/Android通用版/手机APP(2025APP)【下载次数96887】🌈☀️☀️支持:winall/win7/win10/win11💰💰现在下载,新用户还送新人礼包💰老师脱👙让学生摸🐻欧美是一款非常有趣又好玩的手机火柴人风格模拟战斗冒险闯关游戏。在游戏中玩家需要操控火柴人角色进行冒险战斗挑战，游戏玩法轻松有趣，拥有海量游戏关卡进行冒险闯关挑战。感兴趣的朋友们快来下载试试吧！

相关介绍

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更新内容

一、场景切换无缝加载体验优化

二、更新启动页视觉设计

三、增加了批量分解装备的功能，解放双手。

四、新增探宝 / 地图挖掘玩法

五、修复已知UI显示异常问题

六、精细化权限管理功能上线