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" 只有当收缴率达到 85% 以上,物业公司才能维持基本运营。"
一台小区电梯的维修困局
业主林晓所在的小区最近正在维权,事情的导火索,是一台电梯。
在她们小区,维修支出低于 1000 元由物业承担,超过 1000 元则全部从公共维修基金里支出。前段时间,小区里一台电梯坏了,物业拖着不作为,等到问题变大了,才动用公共维修基金解决。
类似的事情屡次发生,终于在这一次引发了大量业主的不满。为表抗议,许多业主纷纷停止缴纳物业费,要求物业公司整改。
但令林晓没想到的是,他们不仅要和物业争辩,小区群里,业主内部也吵翻了天——一部分业主希望维权,另一部分业主却担心事情闹大影响小区房价,还有一部分业主什么都不管。
上周,小区的电梯彻底停运了。物业表示,物业费收缴率过低,公司没有经费维保电梯。
这并非个例,据《南方周末》报道,物业经理王刚服务的小区,也因为电梯的事闹得不可开交。去年年底,小区里的 46 部电梯陆续停运,
物业方表示,自 2023 年 9 月至 2025 年 12 月,小区的物业费缴纳率仅为 56.10%,截至今年 3 月 1 日,物业已经垫资 210 万元,没有钱再维保电梯。但在业主看来,这是物业公司通过违法停梯催收物业费。
矛盾的高潮,爆发在政府批下的 125 万多元公共维修基金到账之时。物业表示,业委会和业主们不愿意签字动用这笔钱维修电梯," 他们认为公维金是他们的钱 "。
3 月底,该物业公司发布致全体业主公开信,宣布将于 3 个月后正式撤离小区。
这不再只是个案,4 月," 物业撤离 " 话题登上热搜。
综合媒体报道,以下数据标记了这场 " 撤退潮 ":
◎ 2024 年至 2025 年间,中国排名前 50 的品牌物业,主动撤场率同比上升 37%,其中大部分都是住宅;
◎ 2025 年,网上公示的物业撤场项目中有 65% 左右,属于物业主动解约撤出;
◎ 2025 年 1 月至 9 月,全国物业公开撤场的案例高达 120 起,同比翻番。
中国小区的 " 物业困境 "
从小区电梯停运到物业主动撤离,映射出当前业主与物业之间日益紧张的对峙关系。
林晓告诉小巴,除了电梯问题,她们小区的物业还偷偷裁减全职工作人员,替换成外包、实习生,导致小区出现垃圾清运不及时、绿化差等日常问题。
物业账本不透明等更复杂的情况也时有发生。比如,小区电梯广告、停车费等收益本来应该归属全体业主,但许多业主询问物业,都只能得到 " 不清楚 "" 填补亏损 " 等模糊回答。杭州西湖区一小区业主代表统计,小区公共年收益超过 70 万元,但物业却从不公开明细。
克而瑞物管调研数据显示,2025 年,全国住宅物业服务满意度仅 69.1 分,同比下滑两个百分点,创近年新低。
然而,物业公司的日子也不好过。
一位物业公司的负责人叶总告诉小巴,物业常常陷入 " 有责无权 " 的困境。比如房屋质量不好,往往是开发商留下的历史问题,或者业主装修不当造成的;又比如邻里矛盾、车位纠纷,属于业主之间的私人冲突,物业真正能做的,很多时候只是沟通、调解。
但物业公司最大的心病,还是物业费收缴率过低的问题。叶总表示,一部分业主会通过不交物业费来表达不满,还有一些业主认为房价下滑、房产不保值,也会缓交或不交物业费,由此慢慢地陷入了恶性循环:物业费缴纳率低→物业公司缺钱→物业服务下降→业主不满→物业费缴纳率进一步下降。
克而瑞数据显示,近年来,物业行业收缴率持续走低,2025 年,全国物业服务企业(500 强)平均收缴率已降至 71%,连续四年下滑。中小物业服务企业收缴率更是普遍低于 65%,部分甚至跌破 50%。
有人算过一笔账,全国物业行业成本活跃度达 60% 至 70%,设施维护费用占 10% 至 20%,行业平均毛利润占 5% 至 20%。只有当收缴率达到 85% 以上,物业公司才能维持基本运营。
可以说,业主和物业的对峙下,没有赢家,而问题在于:为什么原本只是 " 请人打理小区 " 的一桩服务关系,会演变成今日如此复杂的局面?
" 物业困境 " 背后是治理困境
寻根溯源,许多业主与物业冲突,主要源自两点:一是小区的前期物业合同没有保护业主的权利,二是小区的治理结构没有真正运转起来。
根据《物业管理条例》,小区的主人是全体业主,业主们通过业主大会决定小区事务。业主大会投票通过的决策,由业委会去具体执行。在这个过程中,街道社区会参与、指导。
按照流程,小区如果需要选聘或更换物业公司,通常由业委会组织招标,各家物业公司提交物业服务方案和收费标准参与竞标,最终由业主大会投票决定选择哪一家物业公司。
在这种情况下,业委会和物业公司签订的物业服务合同,往往能够保护业主的利益。
然而,在大多数新建小区中,业主人丁单薄,无法组成业主大会和业委会,因此,新小区的物业合同往往由房地产开发公司和物业公司签订的,即 " 前期物业服务合同 "。
在这种情况下,物业服务合同往往更倾向于保障物业公司的利益,而不是业主的利益。
图源:金山房管
杭州一个小区的业委会主任承远向小巴透露,他们小区的房地产开发公司和物业公司属于 " 一家人 ",近两年,业主们明显感受到物业服务越来越差,希望督促物业改善,但当业委会仔细阅读物业服务合同时,才发现这是一份八、九年前签订的前期物业服务合同,不仅规定非常笼统,而且缺乏对物业公司的约束措施。
不过,当业主们想要更新合同或者更换物业时,还会遇到新的问题。
一方面,很多小区根本没有成立业委会,根据 2024 年 11 月《法制日报》中的数据,全国成立业委会的小区仅占比约 30%;另一方面,即使是有业委会的小区,业委会也很难顺利推进小区事务。
承远表示,虽然业委会是由业主大会投票产生的,但很多业主在投票时并不认真,也并不了解、信任业委会成员,加之业主们各有考量,意见很难统一,因此,在推进小区事务时,业委会往往面临着很大的阻力。
并且,许多业委会成员缺乏公共管理的经验,也缺乏足够的时间、精力、热情来管理小区事务。
小区物业人员修剪危树
南方周末报道中的业委会副主任事后曾反思,业委会是因为上一家物业撤场而临时建立的,对物业知识、自身权责认知都不足,没能认真履行监督职能。同时业委会成员没有工资、出力不讨好,工作的积极性并不高。
本来,业委会代表业主的权益,是物业公司的甲方,但在这种情况下,甲方并不强势,很难有效监督物业的行为。
而作为前来小区提供服务的乙方,物业公司在面对业主不交费的情况时,也很难求助业委会——《物业管理条例》规定,业委会应该督促业主交费,但实际上,大部分业委会在其中发挥的作用并不大,物业公司最终的手段还是去法院起诉,不仅耗时耗力,也容易进一步激化矛盾。
在一些地区,街道社区有时会介入,但苦于没有执法权,只能扮演调解角色,难以从根本上解决问题。
重建制度,才能重构信任
面对业主与物业之间长期存在的矛盾,如何重建信任,有几个方式值得关注。
◎ 首先,是把钱和责任规定清楚。
过去,小区里最容易引发矛盾的,往往就是 " 钱花到哪了 "" 谁该负责 ",如今,许多地区正在探索新的资金模式。
比如,浙江海宁在去年底推出了浙江首个 " 信托制 " 物业,小区的物业费、公共收益等,均存入公开账户,业主可以随时查看收支明细;又比如,一些地区试点 " 酬金制 " 物业,物业公司和业主约定好酬金比例或金额,从物业费中提取,物业费结余或不足由业主承担。
图源:海宁发布
许多业主也开始意识到,物业服务合同本身的重要性。林晓提出,合同中的一些条款应该对物业公司形成约束,以维修费用为例,如果合同规定即使动用维修基金,1000 元的部分仍由物业来承担,物业公司就不会拖着不作为,而会在问题还小时就积极解决。
有的地区则越来越重视业委会的力量。近年来,浙江在深化运用社区、业委会、物业 " 三方协同 " 共治模式,衢州市还择优推荐在职党员干部、离退休党员担任业委会成员或主任,希望引入具有公共事务经验的人选,提高业委会的治理能力。
还有一些小区开始为业委会成员设置适度补贴,从小区公共收益中支出。相比完全依赖义务劳动,适度补贴有利于吸引愿意投入时间和精力的人选参与小区治理。
◎ 第二,引入 " 中间力量 ",增强业主与物业公司之间的理解、信任。
如今,许多社区都在积极开展物业知识的科普活动。在小区内挨家挨户宣传关于物业费的法律知识。
对物业公司本身而言,在确保服务质量的前提下,加强与业主的沟通,也是顺利推进物业工作最有效的方法之一。
物业公司的保洁工进行培训学习
采访中,叶总频频提及 " 互相理解 " 一词。他的团队在日常工作中,会向业主解释物业工作的边界和难处,也会向业主说明,及时交物业费才能让物业公司生存下去,小区房价才能保值增值。
目前,叶总还担任当地物业协会副会长一职,每周二、周四、周六,他都会花半天时间接待来访业主,对于物业板块相关事情,能够解决的马上解决,不能解决的," 就联合其他部门,要尽快地把问题解决掉 "。
◎ 第三,加强对物业公司的监管。
一位住建部的工作人员告诉小巴,相关部门一方面要协助、加强物业费的收取,另一方面也要加强对物业公司的考核管理——首先确保物业费能收上来,物业有钱才能做事,有钱了以后,如何让物业按照合同履约,确保质价相符,就需要相关部门加强对物业公司的管理了。
◎ 第四,对于难以私下调和的矛盾,司法力量将成为化解物业纠纷的核心力量。
人民法院报认为,司法机构不能仅仅只做 " 裁判 ",而要构建 " 前端调解、中端裁判、后端规制 " 的全链条应对体系,避免民事纠纷升级为刑事冲突,推动双方从 " 对立博弈 " 转向 " 协同共治 "。
调解是最重要的手段之一,许多地区都出台了专门针对调解物业纠纷的指导文件,如浙江绍兴的《关于建立物业纠纷多元化解机制的指导意见》等。
在一次物业纠纷案件中,浙江省诸暨市的一位法官,组织了物业调解委员会、社区工作人员、业主代表、物业公司负责人开展调解,最终促使超过 70% 的业主签署和解协议,有效化解了矛盾。
而对于一些矛盾尖锐、难以调解的物业纠纷案件,法院可以选取代表性个案,作出示范性判决。去年底,最高人民法院就从各地报送的物业纠纷案例中,选出了五个典型案例发布。
结语
过去几十年里,中国城市住宅经历了快速商品化,大量社区在短时间内出
当然也有例外:有些平台会把“by×××”当成系列合集的呈现方式,或者在二次传播时把发布账号、整理者也写成“by×××”。因此看到“余震by肉酱意面酱”时可以先按“标题+作者”理解,但如果点进内容后发现作者栏另有其人,或正文标注“转载/代发”,那“肉酱意面酱”更可能是发布账号或整理者,而非原创作者。
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以上就是没有记录的使用方法,希望能帮助大家。
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