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物业服务企业正在批量退出低效项目。
据碧桂园服务管理层透露,2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是,不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此,碧桂园还是退出了 1% 的项目,这些项目经过综合评估,通过各种办法难以扭转项目经营的基本面,碧桂园因此采取了主动的退出策略。
另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。
万物云管理层表示,其自身新接项目空置率约 30%,包含开发商尾盘及业主未收楼房源,收费难度大且存在折扣风险。对此,万物云已经对存量亏损项目进行专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
永升服务管理层也透露,2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个,涉及签约面积约 4200 万平方米。
一组数据可以佐证物业服务行业的变化:中指研究院此前发布的数据显示,2024 年至 2025 年,全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%,住宅项目占比超八成。
随着房地产市场调整,物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流,时移世易,业主的心态出现变化,物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。
物业服务企业,到了重塑增长逻辑之时。
主动退出
物业服务企业的规模增长速度,正在变慢。
据克而瑞数据,2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米,同比增长 5.3%。克而瑞分析称,在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下,整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点,规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。
此外,克而瑞统计显示,2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米,同比增长 1.0%,增速同比下滑 2.0 个百分点。
规模不再迅猛增长,是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。
在最新披露的财务数据中,物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例,2025 年,其在管面积为 5.66 亿平方米,较 2024 年同比增加 11.2%;但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米,与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。
事实上,如果从全国范围内来看,收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 ",已经不是新鲜事。从商业逻辑来看,物业服务企业虽然有一定的公共服务属性,但如果长期亏损运营,将会对物业服务企业带来运营压力。
一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称,结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨,小区物业的人力成本占总支出的 60%~70%,且逐年攀升;同时,大量小区进入设施老化周期,电梯、管网等维护成本大幅增加;与之不匹配的是收入这块,物业费标准长期受指导价约束,调价成功率不足 5%,还存在调降物业费的情况,加之低收缴率的困扰,物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算,收缴率要达到 80%~85% 才能保证项目的利润。"
除了退出设备老化的小区以外,新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。
一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及,其所在城市承接了一个合作开发的项目,但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差,业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们,我们是小股东,最后的物业移交给了我们,但是收缴率非常低,最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目,物业公司也不是照单全收,也存在先‘退出’的情况。"
万物云董事长朱保全此前也谈及," 十年前,我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目,当时我很震惊,其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年,我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目,这是对历史内部红线的突破。"
稳住增长
物业企业不再追求规模的增长,换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计,2025 年,58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%,但平均净利率却逆势回升至 4.8%。
克而瑞分析称,一方面,经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后,部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减,带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面,一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现,物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。
在此背景下,物企纷纷制定可行的 " 增长计划 ",未来的一段时间,物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。
万物云采取的方式是,多措并举,其中包括:持续深化蝶城模式,通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率;依托朴邻业务协助开发商去化尾盘,回款优先用于空置房物业费;严格新项目准入标准,对存量亏损项目专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者,其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前,我们也会与业主进行全面的协商沟通,在确认双方诉求无法匹配的情况下,承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务,做好有序交接。"
虽然存在退出的情况,但并不意味着行业不存在机会。
永升服务管理层就直言,物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元,重点城市住宅物业的换手率翻倍,现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外,全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年,对具备规范运营和专业能力的物业企业而言,这正是机会。
除了在存量空间中寻找增长以外,物业企业也在对外拓展能力边界。
碧桂园服务选择押注 AI,其管理层表示,碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入,数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效,同时可能会衍生未来的一些商业模式。
易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称,在物企寻找增长空间的过程中,有的企业将服务延伸至公共空间,从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型;有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块,或依托国企背景整合数据资源,统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建,加速落实‘扩能提质’战略。"
通过不断优化规模布局,加之布局具备稳定盈利的赛道,物业服务企业在寻找新的增长极,步入下一个竞争周期。
道士题材在网游文里经久不衰,很重要的原因是它同时具备“成长线”和“策略线”。战士、法师往往更靠数值爆发,道士则更依赖状态叠加与战场选择:毒、符、隐身、治疗、召唤物控制等元素,天然适合写“以弱胜强”的过程,而不只是一路碾压。
另外,道士也很适配“独行+组队”两条剧情线。独行时,宝宝顶前排,主角游走输出、续航拉扯;组队时,道士可以半辅助、半控制、半输出,存在感稳定。对读者来说,这意味着节奏不容易疲劳:打BOSS、抢资源、野外PK、行会战都能从不同角度展开,不会总陷在“爆发秒人”的重复套路里。
搜索“经典网游道士题材小说推荐”的读者,口味大多集中在下面几类。先把类型选对,踩雷概率就会低很多。
| 类型 | 主要看点 | 适合谁 | 常见雷点 |
|---|---|---|---|
| 复古网游流(偏传奇/早期MMO质感) | 打宝、爆装、行会战、职业克制 | 喜欢老网游节奏、装备驱动 | 数值膨胀过快,后期只剩堆装 |
| 竞技对抗流(偏PK与战术) | 野外遭遇、以小搏大、操作与意识 | 爱看对线、反杀、博弈 | 过度神化“意识”,对手集体降智 |
| 经营养成流(召唤/宝宝强化) | 召唤体系、符箓养成、资源规划 | 喜欢养成与长期成长 | 宝宝无限进化,主角参与感越来越弱 |
| 团队指挥流(行会/副本指挥) | 大团战调度、阵容搭配、利益分配 | 喜欢群像与势力对抗 | 角色太多写散,主线松掉 |
如果你想要更接近“网游之中华道士”的经典味道,通常会更偏复古网游流或竞技对抗流:道士靠“稳”和“耗”打出优势,成长路径清晰,但不会开局就直接逆天改命。
第一,看“道士能力是否守规矩”。耐看的道士文,职业强在体系,而不是强在作者随手塞的外挂:隐身不能无限开,毒要有代价,召唤会受地形与操控影响,治疗也应该受冷却与蓝耗限制。规则越明确,PK和副本越有悬念。
第二,看“数值和剧情的关系”。不少网游文前期像网游,后期却写成玄幻飞升:技能名还在,战斗逻辑却不按MMO走。道士题材尤其容易被写成“符箓一贴万法皆破”,看着痛快,但职业特色被抹平了。真正耐读的爽点,是主角在规则里找空间:卡视野、控仇恨、算冷却、做局反打。
第三,看“团队戏是否真实”。道士在队伍里往往不是主输出,如果硬写成单人秒天秒地,很容易让人出戏。反倒是能把分工、仇恨、续航、驱散、控场、抢复活点写清楚的作品,更贴近经典网游氛围,也更符合道士“支点型角色”的定位。
如果你搜的是“网游之中华道士”,但一时找不到完全对味的书,不妨按“道士爽点”去扩展,而不是死盯“道士”两个字。
一种替代是“召唤/驭兽”网游文:只要召唤物有明确的操控与成长线,读感就很接近道士的宝宝体系。另一种是“辅助/控制核心”路线:主角未必叫道士,但只要通过状态、控制、续航建立优势,同样能读到那种把对手一点点压垮的快感。还有一类是“复古MMO背景+行会战争”的作品,即便职业不同,只要团战与利益博弈写得扎实,也能补上“经典网游味”。
需要留意的是,有些书把“道士”当成皮肤:挂着符咒和召唤的名头,实战却是法爷轰炸或刺客秒杀的逻辑。这类作品开篇往往很热闹,中段就容易乏味。判断也不难:看作者是否愿意花篇幅写资源管理、冷却、站位与团队协作——愿意写这些的,通常更接近你要的“经典”。
道士网游文最能检验功力的,往往不是大后期神装碾压,而是三个节点:新手期第一次越级打怪、第一次组队下本、第一次行会战。新手期能不能写出“穷但不憋屈”的成长;下本能不能让道士的辅助与控场真正派上用场;行会战能不能把毒、宝宝与站位牵制写出战略价值——这三关过了,大概率就是你要的“网游之中华道士”式耐读作品。
读到最后会发现,经典道士题材真正吸引人的,不是“道术通天”,而是那种在规则、资源与人心之间稳稳推进的胜利感:慢一点,但每一步都踏实。抓住这个标准去选书,书荒期也更容易把同类的好作品筛出来。
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一、增加谜题关键词标签系统
二、优化推送消息分类,管理更方便
三、新增“镜像世界”设定章节
四、增强提示系统的智能判断能力
五、增强机关反馈音效节奏
六、精细化道具模型贴图
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