物业服务《还是》【一门】好生(意吗),终章：销魂殿的沉默

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

“销魂殿的沉默”到底在说什么：地点、意象与收束方式

“销魂殿”首先是一种空间符号：它不只是一座殿宇，更像权力、欲望、交易与代价的汇聚点。在前段情节里，它常常承担“见证”的功能——见证背叛、见证交换、见证崩塌。到了终章，作者把结尾落在“沉默”上，意味着外部冲突收场之后，真正要面对的其实是内心的空洞：有人赢了，却失去说话的资格；有人活着，却再也无法解释过往。

这种“沉默”通常包含三层意思：其一，事实已尘埃落定，争辩只剩徒劳；其二，真相太锋利，说出口只会带来新的伤口；其三，人物以不言来承担责任。它不是信息的缺席，而是让信息以更难受、更真实的方式存在。

常见读者疑问：这是烂尾、留白，还是被迫改写？

最常见的误解，是把“沉默”当成“没写完”。但留白与缺失并不一样：留白是作者在关键处停笔，却早已在前文埋下足够线索，让你能推导出人物的选择；缺失则是逻辑断裂、动机无法自洽。

判断方法也不复杂：回看终章之前的铺垫是否形成闭环——比如某个誓言是否兑现、某个代价是否支付、某段关系是否做出最后的姿态。如果这些“账”都结清了，即使没有把每个人的归宿写成流水账，也很难算烂尾，反而更像成熟的收束。

也有人担心不同版本会不会出现“情节被删、结局变动”。确实存在连载版、出版版或修订版在措辞上调整的情况，但更多时候变化来自节奏：有的版本缩短解释性段落，让结尾更冷；有的版本增加一两段回望，方便读者消化。如果你觉得“跳得太快”，不妨先确认是否漏读了前一章或番外，而不是直接认定被删改。

读到“沉默感”很强时怎么处理：复盘点与阅读顺序

很多人读完会觉得胸口发堵，但这并不算坏体验，因为作者就是把情绪卡在喉咙口，不让它轻易落地。想把它读明白，与其反复抠字眼，不如抓住三条线去复盘：

1）权力线：在销魂殿里谁制定规则，谁被规则吞没？终章的沉默往往意味着规则并未消失，只是换了执行者。

2）情感线：人物最后一次明确表达是什么？如果最后一句话已经贴近“告别”，那么沉默就是告别的延长。

3）因果线：最关键的“代价”最终落在谁身上？沉默往往就是代价的回音——活下来的人必须背负那部分不能说的东西。

阅读顺序上，建议把终章往前倒两章连读。因为“沉默”需要余温：如果只孤立地读终章，很容易误以为信息不足；连读能看见作者如何一点点抽走声响，让你在最后一页与人物一起失语。

不同读法的差异：同一个结尾为什么有人觉得圆满，有人觉得残酷？

“终章：销魂殿的沉默”容易分化口碑，本质上是读者期待不同：有人希望“交代清楚”，有人更在意“情绪到位”。这种结尾往往偏向后者，于是就会出现“好看但难受”的评价。

| 关注点 | 读者期待 | 终章呈现的典型做法 | 容易产生的误解 |
|---|---|---|---|
| 情节交代 | 每个人结局写明 | 只交代关键人物与关键账目 | 以为漏写或仓促 |
| 反派处理 | 明确惩罚或赎罪 | 以“沉默/退场”结束，不再审判 | 以为反派逃过一劫 |
| 情感兑现 | 说出口的告白或和解 | 用动作与停顿替代语言 | 以为感情线断了 |
| 世界观收束 | 新秩序明确建立 | 留下一点不安与余波 | 以为伏笔没收 |

看清这些分歧就会发现：作者并非“不写”，而是把一部分“解释权”交给读者。你越执着于确定答案，越容易被沉默刺痛；你越能接受人性的复杂，越能从沉默里读到一种克制的慈悲。

注意事项与易踩坑：别把沉默当成空白

最容易踩的坑，是把销魂殿当作单纯的“终极副本”，把沉默理解成“剧情停机”。其实销魂殿更像一面镜子：前面所有人用语言、计谋、誓言堆起的东西，到了这里都会被照出成色。终章的沉默不是无事发生，而是事件落在“无法言说”的层面——羞愧、承认、放下，以及不再辩护。

另一个误区是过度解谜，把每个停顿都当成隐藏反转。但这个结尾更像“封口”，而不是“埋雷”。如果硬要从沉默里挖出下一季的入口，反而容易错过作者真正想写的：江湖未必是被谁打败的，更可能是被人心里那点不肯承认的东西一点点耗尽。

“终章：销魂殿的沉默”之所以耐读，正在于它不把最后一口气吐成台词，而是让你在合上页面时，仍能听见殿内空旷的回声。真正结束的，未必是故事，而是那股非要说出口的冲动。

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